La caparra confirmatoria è lo strumento principale di tutela.

Importo consigliato

In Italia si usa solitamente il 10% del prezzo dell’immobile.

Cosa succede se…

• acquirente si tira indietro → perde la caparra
• venditore si tira indietro → deve restituire il doppio
• una parte subisce danni → può chiedere risarcimento aggiuntivo
• ci sono clausole sospensive → nessuna penale se la condizione non si avvera
  

Costi del Compromesso: Quanto Si Paga Davvero

Registrazione del preliminare

Obbligatoria entro 20 giorni.

Costi registrazione del preliminare:

• 200 € imposta fissa
• 16 € ogni 4 pagine (marca da bollo)
• 0,5% sulla caparra
• 3% sugli acconti prezzo
  

Se il compromesso viene fatto dal notaio →
verrà versato tutto da lui automaticamente

Compromesso per Casa con Mutuo: Come Funziona

Se devi richiedere un mutuo, devi inserire nel preliminare una condizione sospensiva:

“Il presente contratto si intende valido solo se l’acquirente ottiene delibera positiva del mutuo entro il…”

Senza questa tutela rischi:

• di non poter comprare
• di perdere la caparra
  

Come Evitare Truffe e Problemi nel Compromesso

Ecco i controlli indispensabili prima di firmare:

1. Verifica ipoteche e pignoramenti

Richiedi una visura ipotecaria (mezz’ora, costo bassissimo).

2. Controllo conformità urbanistica

Per vendere, l’immobile deve essere IDENTICO alle planimetrie.

3. Abusi edilizi

Un abuso può bloccare il rogito.
Mai firmare senza dichiarazione del tecnico o del venditore.

4. Regolarità condominiale

Richiedi certificazione dell’amministratore.

5. Classe energetica (APE)

Obbligatoria prima di firmare il preliminare.

Cosa Succede Se Una Parte Non Rispetta il Compromesso

Situazione molto comune. Ecco tutte le opzioni legali:

1. Inadempimento dell’acquirente

→ perde la caparra confirmatoria.

2. Inadempimento del venditore

→ restituisce il doppio della caparra.

3. Richiesta di esecuzione forzata

L’acquirente può obbligare il venditore a vendere tramite giudice.

4. Richiesta danni

Possibile per entrambe le parti, anche oltre la caparra.

Chi Deve Redigere il Compromesso? Notaio o Agenzia?

Può farlo:

• un privato
• l’agenzia immobiliare
• un avvocato
• un notaio
  

La soluzione più sicura è farlo redigere da un agenzia immobiliare o un notaio, soprattutto se:

• ci sono ipoteche
• ci sono donazioni pregresse
• ci sono eredi o comproprietari
• l’immobile ha modifiche interne
• si richiede un mutuo
• c’è un abuso edilizio sanato da dichiarare
  

Quando Serve il Notaio al Compromesso

Non è obbligatorio, ma è raccomandato se:

• si versa una caparra elevata
• ci sono condizioni sospensive complesse
• servono verifiche ipotecarie e urbanistiche
• l’acquirente vuole tutelarsi legalmente

Il notaio controlla:

• proprietà reale
• ipoteche e vincoli
• conformità urbanistica
• continuità delle trascrizioni
• eventuali rischi legali
  

Un compromesso trascritto dal notaio ti protegge anche se il venditore:

• fallisce
• ha debiti
• viene pignorato
• tenta di vendere a qualcun altro
  

Tempi tra Compromesso e Rogito

Dipendono dagli accordi tra le parti, ma in Italia la media è:

2–4 mesi

Ne servono di più se:

• serve un mutuo
• va cancellata un’ipoteca
• sono necessari lavori o sanatorie
  

Checklist da Fare Prima di Firmare il Compromesso

✔ Visura ipotecaria aggiornata
✔ Conformità urbanistica
✔ Planimetria catastale conforme
✔ Attestato di Prestazione Energetica (APE)
✔ Regolarità condominiale
✔ Controllo abusi edilizi
✔ Bozza dell’atto di provenienza
✔ Controllo su eventuali donazioni
✔ Clausola sospensiva per mutuo
✔ Data precisa del rogito
✔ Importo e modalità della caparra

Domande Frequenti (FAQ)

1. Posso recedere dopo aver firmato il compromesso?

Sì, ma perdi la caparra.
Se sei venditore, devi restituire il doppio.

2. Si può fare compromesso senza agenzia?

Sì, ma è rischioso.
Minimo indispensabile: un tecnico o un notaio per i controlli.

3. Il compromesso va registrato?

Sì, entro 20 giorni.
Se lo fai dal notaio, se ne occupa lui.

4. Posso fare compromesso con mutuo non ancora approvato?

Sì, ma serve clausola sospensiva.
Senza, rischi di perdere la caparra.

5. Quanto tempo ho per fare il rogito?

Dipende dall’accordo, solitamente entro 2–4 mesi.

Conclusione

Il compromesso è molto più di un semplice “accordo tra privati”: è un contratto vincolante che impegna legalmente le parti a vendere e acquistare.

Fare un compromesso senza verifiche, senza clausole di tutela o senza assistenza professionale è uno degli errori più costosi nel settore immobiliare.👉 Con un compromesso ben fatto, il 90% dei rischi scompare.
👉 Con un compromesso mal fatto, può nascere il 100% dei problemi.